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房地产税和房产税,你分得清么?

2018-04-09 来源:陶都房产网
 
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       今年全国两会期间,3月4日,全国人大发言人张业遂在被问及房地产税问题时表示,房地产税方案已在内部征求意见;3月5日,在十三届全国人大一次会议上,总理在政府工作报告中提出“要深化财税体制改革”“健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法”;3月7日,财政部副部长史耀斌用超过900字的“篇幅”谈及房地产税,对房地产税征收目的、征收对象和范围、计税依据和标准及推进的程序和步骤作了说明。

  相比于往年的原则性表述,今年关于房地产税的说法,一次比一次具体。可以说,房地产税的基本轮廓已经逐渐清晰:

  首先是“立法先行”,根据目前的立法进程,房地产税立法工作的完成不会晚于2020年。史耀斌在谈及房地产税立法进展时,用了“完善”一词——“我们正在设计、完善,同时再进行论证和听取意见”。这说明,基本方案已经完成,目前各主管部门正在一个已基本形成共识的基础方案上进行进一步的工作。

  史耀斌用数百字谈论国际上房地产税的制度设计,并且提到“房地产税制度设计有四个共性安排”“在所有国家的房地产税制度安排里面,都有一些税收优惠”。相比于此前社会热议的房地产税“免征”条件,以“优惠”表述这部分内容,也说明未来各地可能出台不同的减免税标准。

  房地产税立法和房地产税改革,涉及到归并现行涉及房地产的各税种。在税务“减免”“归并”方面,首先是房地产的在建环节,业内人士认为概率非常高的是“归并城镇土地使用税”;其次是在房地产交易环节,包括两方面内容:通过增加保有环节税负,起到增加持有成本、去除住房投资属性的目标;通过持有成本增加+交易环节税负降低来促进更多住房进入市场流通,从而增加市场供应,稳定房地产市场供求关系。

  而“充分授权、分步推进”八个字,说明未来地方可以通过设立自身合适、合理的房地产税征收方式、税率,解决房地产税在不同城市适用的问题。

  房地产税怎么收?市场已经建立预期

 

  房地产税和房产税虽然只有一字之差,但完全是两码事。

  房地产税是一个综合性概念,分为流转环节和保有环节两大类税目。在房地产领域,从“开发建设、买卖交易、持有”这三个环节,每个环节都有相关税种,这些税种被称为房地产税。比如,流转环节税目里,有大家比较熟悉的印花税、契税、城市维护建设税等;保有环节税目则分为城镇土地使用税、房产税和城市房产税等。

  而房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。也就是说,“房产税”其实是“房地产税”的一个组成部分,保有环节的税收才是大众频繁提及的房产税。

  以我的观察来看,最近一年,房地产调控与往年相比出现了更明显的实效。“房住不炒”“租售并举”的观念已经深入人心,房地产调控已经从过去的短效机制向长效机制转变,而房地产税就是长效调控机制中的一个重要环节。

  按照目前业内人士对官方消息的认知共识,房地产税很可能会这样征收:各地房地产税税率差别会比较大,所以要全国人大、地方人大“充分授权”;“分步推进”则是从炒房问题比较严重的大城市开始推进,让大家逐步适应、接受;按照评估价收税,仅仅看房地产的原值,不考虑房屋价格巨大变化因素,显然不合理;在征收房地产税的同时,降低建设、交易环节税费;长期来看,不仅住宅要征收房地产税,商业地产(商铺、写字楼、商务公寓)也要征收。

  由于房地产市场各主体对于征收房地产税的预期已经建立,我认为,房地产税开征后,市场很快可以适应,整体看,未来房地产市场的走势必将逐渐平稳。


       房地产13.jpg

   受影响最大的是贷款炒房者


  

      公众最关心的话题,是房地产税出台后房价会不会下跌。一派认为对于房价的影响不大,另一派则认为房价肯定会大幅下跌。

  持第一种观点的理由是,参考已经开征房地产税的国家的情况,如日本、韩国、美国等,这些国家在开征房地产税的前后,房价并没有出现大幅下跌。在国内,重庆已经在试点征收房地产税,但是当地房价也没有下跌。

  持第二种观点的人则认为房地产税开征伴随着租赁市场的发展,人们的购房意愿会大幅降低,而持房成本的增加导致更多房产进入市场流通,两者合力,房价必然大幅下跌。

  这两种说法都有一定道理,但又都有一定片面性。征收房地产税,是基于公平目的的一次社会财富调整,其本身并不创造额外的社会财富,决定房价的根本因素还是供需关系。那些说房地产税会让房价大跌,甚至让楼市崩盘的所谓专家,都是在危言耸听。客观的分析是,房地产税出台后,短期内炒房者会加快抛售掉手中的房产,造成市场上供给量增多,房价会下跌,但抛售不可能是长期的行为,长期来看,房价将趋于平稳。

  事实上,房地产税开征,影响最大的是拥有3套以上房产的人群,尤其是加了杠杆,负债率非常高的炒房者。持有成本增加,再加上房子套现困难,贷款炒房者的好日子就到头了。其次,租房成本也会增加。房东把每年要交的税费分摊到房租里,是最可能的做法。

  但是,对于拥有一两套房的小家庭,房地产税基本没什么影响。假定一家有三四口人,人均享有60平方米的免征额度,整个家庭可以享受200平方米左右的免征额度,也就是一两套房的面积。超出部分即便被征税,这个金额也是普通家庭可以承担的。

  两点政策建议

  有人认为开征房地产税是为了筹集财政收入,这个判断不正确。政府工作报告释放出“大力简政减税减费”的积极信号,将减税上升为推进供给侧改革的核心手段,可见其意义重大。在这样一个减税的大背景下,开征房地产税与其说是筹集财政收入,不如说是调整税种,有减有增,优化财税结构,为健全地方税收体制铺路。

     

      我认同房地产税的主要目的和功能是调节财富的分配。如何实现这一目标,还有许多先决条件需要审慎考虑。如何做到既保障中低收入家庭的基本住房消费权,又适当调节高收入家庭住房消费与投资,以达到缩小财富差距和消费差距的目的,都需要在房地产税税基或税率设计中给予考虑。

  有两点政策建议:

  为提高房地产税实施的可行性,房地产税的征收可借鉴重庆经验,先从高收入家庭别墅、高档住房(房产价值超过当地平均值一定比例)和占有多套住房累计价值较高的起步。也可对长期空置住房征税,以鼓励闲置住房进入租赁市场,增加租赁房供给,减少政府负担,优化资源配置。

  加快与房地产税制相关的配套改革,包括财税体制、产权保护、信息披露、资产评估和纠纷调解机制等,提高房地产税改革的整体性、相关性和系统性,体制机制的健全才能从制度上保障房地产税的合法性、合理性和公正性。用总理的话来说就是“让恒产者有恒心,让投资者有信心,让各类产权的所有者安心,给所有合法产权所有者都吃上长效定心丸”。


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