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项峥:楼市调控宜“长短结合” 建立长效机制

发布时间:2013-12-20  来源:  作者: 扫描到手机

  临近岁末,楼市走向依然不明。在全国性房价惯性上涨之时,需进一步加强住房市场调控长效机制建设,将短期调控措施与长期稳定机制建设进行有效结合,促使房地产市场稳健运行,房价理性回归。

  应该看到,本轮房价上涨更多是预期推动的结果。以限购和限贷为两大基本特征的房地产调控政策,其效应是时间的递减函数。随着符合购买条件人员的不断增多,需求将会出现集中性释放,由此导致短期内住房供不应求。目前看,各城市刚需人群能够支付得起的住房大多集中于城市边缘,通过区域比价效应,这在一定程度上会推高对中心区域房价的预期。在房价上涨压力显着增大的同时,地产商高价圈地导致楼面价格不断创出新高,进一步增强了房价上涨的预期。

  当前楼市预期演化进入关键时刻。从政策层面看,国家更倾向于推出房地产长效机制。十八届三中全会审议并通过的《决定》中,提出的建设城乡统一的建设用地市场和完善税收制度以及国务院日前要求加快不动产统一登记等均是体现。从资金层面看,6月的“钱荒”实际上是货币市场利率总体波动上涨的集中反映。随着稳健货币政策的实施,资金面的约束将会明显增强。随着利率市场化进程的加快,金融机构资金成本可能会有小幅上升,这会提高房地产融资成本。从市场交易看,随着地方住房调控政策的加码,全国百城房屋均价环比涨幅已下降,11月份环比上涨0.68%,较10月份下降0.56个百分点;下半年楼市成交量也较上半年出现明显萎缩。

  在此情况下,需将楼市调控政策进行长短期有效结合。从长期政策看,需要加快不动产全国统一登记制度建设,增加住房持有环节税收。2007年《物权法》推出时,就明确提出要建立不动产统一登记制度,但此后6年进展非常缓慢,除了技术原因,部门职责分割和利益作祟也使得不动产统一登记制度建设进展缓慢。近日,国务院常务会议决定,由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责,各地在中央统一监督指导下,结合本地实际,将不动产登记职责统一到一个部门。加快不动产统一登记制度建设,实现住房信息全国联网,可为全国全面开征房产税奠定技术层面基础。

  从短期看,需以加强税收征管来替代限购政策使用。税收在抑制房价上涨的作用上长期受到社会各界重视。针对交易价格在一定程度以上的住房交易,以及二套房以上的住房交易,税收部门可从查询个人合法收入来源出发,实施严格的个人所得税征管,甚至可以用个人所得税完税证明来替代个人收入证明,严格房贷申请条件。税收政策与限购政策相比具有弹性,且政策指向人群非常清晰,有助于抑制投资投机性住房需求。

  从根本上说,建立有效的楼市调控长效机制,需切断地方政府与土地市场的利益链条,降低地方财政对土地出让的依赖。这样才能给市场以稳定的良性预期。

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